Financiamiento para extranjeros en Estados Unidos: cómo obtener tu hipoteca sin residencia ni crédito americano
Uno de los mitos más comunes entre compradores latinoamericanos es que hay que pagar de contado para comprar en Miami u Orlando. No es así. Existen programas hipotecarios diseñados para extranjeros no residentes que financian hasta el 75% del valor de la propiedad, con tasas fijas a 30 años, sin Social Security y sin historial de crédito en Estados Unidos.
En Real Estate Investments by Borrero Corp. trabajamos con bancos y brokers hipotecarios especializados en compradores de Ecuador, Colombia, Perú, México y Chile. Te preaprobamos antes de buscar propiedad para que compres con seguridad.
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Programas de financiamiento para extranjeros
Foreign National Loan
El programa clásico para no residentes. Financia del 65% al 75% del valor. Requiere pasaporte, visa de turista vigente (B1/B2 o equivalente), extractos bancarios de 12 a 24 meses, carta de referencia bancaria y comprobación de ingresos en tu país (declaración de renta, certificado laboral o contador).
DSCR Loan (Debt Service Coverage Ratio)
Se aprueba con la renta proyectada de la propiedad, no con tus ingresos personales. Ideal para apartamentos para renta y casas vacacionales en Orlando. Enganche del 25% al 30%.
Bank Statement Loan
Para empresarios e independientes: califica con los depósitos de tus extractos bancarios de 12 a 24 meses, sin declaraciones de impuestos estadounidenses.
Financiamiento del constructor en preventa
En proyectos de preventa pagas el 20% al 40% en cuotas durante la obra y el saldo al cierre, que puedes cubrir con una hipoteca Foreign National al entregarse.
Requisitos generales para calificar
- Pasaporte vigente y, en la mayoría de casos, visa de turista.
- Enganche del 25% al 35% del precio de compra.
- Reservas de 6 a 12 meses de cuota hipotecaria después del cierre.
- Extractos bancarios de 12 a 24 meses (pueden ser de tu país).
- Comprobación de ingresos: declaración de renta, carta del empleador o del contador.
- Cuenta bancaria en Estados Unidos, que se abre de forma remota antes del cierre.
- Número ITIN opcional; puedes solicitarlo durante el proceso. Guía: comprar con ITIN.
Tasas, plazos y costos
- Plazo: 30 años fijo o ARM (tasa ajustable a 5, 7 o 10 años).
- Tasa: generalmente 1 a 2 puntos por encima de la tasa para residentes; se puede refinanciar más adelante.
- Costos de cierre: 3% a 5% del precio, incluyendo originación, tasación, seguro de título y registro.
- Tiempo de aprobación: preaprobación en 48 a 72 horas; cierre en 45 a 60 días.
Ejemplo real de compra con financiamiento
Apartamento en Miami de USD 450.000 con préstamo Foreign National al 70%:
- Enganche 30%: USD 135.000.
- Costos de cierre (4%): USD 18.000.
- Préstamo: USD 315.000 a 30 años.
- Cuota mensual aproximada (capital e intereses): USD 2.300 a 2.500.
- Renta mensual estimada: USD 3.000 a 3.300, que cubre la cuota y parte de los gastos.
Más detalle en cuánto necesito para comprar en Miami y en cómo obtener una hipoteca en Miami sin ser residente.
Comprar a tu nombre o con LLC
Los préstamos Foreign National se otorgan a personas naturales; los DSCR permiten titular la propiedad en una LLC de Florida, útil para protección patrimonial y planificación sucesoria. Lo definimos con abogados y contadores aliados.
Preguntas frecuentes sobre financiamiento para extranjeros
¿Necesito Social Security o crédito en Estados Unidos?
No. Los programas Foreign National evalúan tu historial y capacidad de pago en tu país de origen.
¿Cuál es el enganche mínimo?
Generalmente 25%. Algunos prestamistas piden 30% a 35% según el tipo de propiedad y el monto.
¿Puedo financiar una propiedad en preventa?
Sí. Pagas las cuotas del constructor durante la obra y al entregarse la unidad cierras con una hipoteca por el saldo.
¿Cuánto tarda la preaprobación?
Entre 48 y 72 horas con la documentación completa. Te acompañamos a reunirla.
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