Los impuestos en EE.UU.: no son tan complicados como parecen

Uno de los factores que más genera dudas —y a veces frena innecesariamente— a los inversores latinoamericanos es el tema de los impuestos en Estados Unidos. La buena noticia: con la estructura correcta, la carga tributaria es perfectamente manejable y, en muchos casos, inferior a la de sus propios países. Te explicamos los cuatro impuestos clave que debes conocer.

1. Property Tax — Impuesto de propiedad anual

Este es el impuesto más básico: se paga anualmente al condado donde está ubicada la propiedad, sin importar si eres residente o extranjero. En Florida oscila entre el 0.8% y el 2.2% del valor tasado del inmueble por año.

Ejemplo: Una casa de $400,000 USD en el condado de Osceola (Orlando) paga aproximadamente $4,800 USD/año en property tax. Este costo es deducible como gasto de la inversión.

Buena noticia: Los propietarios que establecen residencia en Florida pueden acceder al Homestead Exemption, que reduce la base imponible en $50,000. Para extranjeros no residentes, no aplica.

2. Income Tax sobre rentas — Impuesto a los ingresos por alquiler

Los ingresos por alquiler generados en EE.UU. están sujetos a impuesto federal. Para extranjeros hay dos opciones:

• Opción A — Retención flat 30%: El agente pagador retiene el 30% bruto de cada pago de alquiler. Simple pero ineficiente.
• Opción B — Tributar como residente efectivo (formulario W-8ECI): Se declaran los ingresos netos (después de gastos) y se aplican las tasas progresivas federales (10%-37%). En la práctica, con todos los gastos deducibles, la tasa efectiva suele ser muy baja o incluso $0.

Gastos deducibles: Hipoteca (intereses), HOA, seguros, property management fees, reparaciones, depreciación del inmueble (27.5 años), viajes de inspección, honorarios contables y legales.

La depreciación es el arma más poderosa del inversor: una propiedad de $300,000 USD genera una deducción anual de ~$10,900 USD solo por depreciación, lo que puede eliminar completamente la carga fiscal sobre los ingresos de alquiler.

3. FIRPTA — El impuesto al vender

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es el impuesto más malentendido. Funciona así: cuando un extranjero vende una propiedad en EE.UU., el comprador está obligado a retener el 15% del precio de venta bruto como anticipo del impuesto a las ganancias.

Importante: ese 15% es una retención, no el impuesto final. Al presentar la declaración fiscal del año, si la ganancia real es menor, se recupera la diferencia. Y con una estructura de LLC adecuada y asesoría fiscal especializada, el impacto de FIRPTA puede reducirse significativamente.

Estrategia: Si planeas vender en el futuro, estructurar la compra con una LLC desde el inicio facilita enormemente el manejo de FIRPTA.

4. Estate Tax — El impuesto de sucesiones (el más ignorado y el más peligroso)

Este es el impuesto que más sorprende a los inversores que no han tenido asesoría previa. Mientras que un ciudadano americano tiene una exención de $13.6 millones en su herencia, un extranjero no residente solo tiene una exención de $60,000 USD. Todo lo que supere ese monto tributa al 40%.

Ejemplo dramático: Si tienes una propiedad en Miami valuada en $500,000 USD a tu nombre personal y falleces, tus herederos podrían enfrentar un estate tax de hasta $176,000 USD.

La solución: Comprar a través de una LLC o un Trust elimina completamente este riesgo. Los activos de la LLC no forman parte de tu patrimonio personal a efectos del estate tax.

Resumen: la estructura correcta lo cambia todo

En REI Borrero siempre coordinamos la asesoría fiscal con CPAs especializados en inversores extranjeros. No cobramos por esta coordinación: es parte del servicio 360° que ofrecemos. Contáctanos y te conectamos con el especialista correcto para tu país de origen.